재개발vs재건축: 차이, 절차, 단계별 투자 포인트

재개발 재건축으로 돈을 벌고 싶으신가요?

재개발 재건축의 차이를 알아보고 절차와 단계를 간단히 본 후, 적절한 투자시점을 짚어드리도록 하겠습니다.

재개발 재건축

1. 재개발 vs 재건축 차이

 

재개발 사업이란? :

 

기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하는 것을 말합니다. 

 

빌라, 아파트, 단독주택등 여러 가지 주택들이 혼재하는 사업지 전체를 허물고 새롭게 건축하면서 부족한 기반시설도 확충하는 사업입니다. 

재개발 절차

 

• 사전검토 - 정비구역지정 - 조합설립 - 사업시행계획인가 - 관리처분계획인가 - 이주/착공 - 준공/청산

 

재건축 사업이란? :

 

정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 재건축은 아파트단지같은 노후된 건축물을 단독으로 허물고 새롭게 건축하는 사업입니다.

 

재건축 사업 절차에는 안전진단이라는 단계가 있어 시간이 조금 더 걸리는데, 이번 정부에서 안전진단 기준을 완하 하려는 움직임을 보이고 있습니다.

 

재건축 절차

 

• 기본계획 수립 - 재건축 안전진단 - 정비구역지정 - 조합설립 - 사업시행계획인가 -  관리처분계획인가 - 이주/착공 - 준공/청산

 

2. 재개발 재건축 단계별 투자 포인트

 

출처: 재개발은 진와이스

초기 단계

초기단계인 정비구역 지정과 추진 위원회 단계에서는 매수를 조심해야 합니다. 조합설립인가까지 10년이 걸리는 경우도 있기 때문에 섣부른 판단은 금물입니다.

 

조합설립인가 단계

초기 단계 중에서도 조합설립 단계는 비교적 안전해서 투자를 해도 됩니다. 이 단계에서는 아파트 입주권이 부여되는지 정도를 확실히 알 수 있습니다. 다만, 세대수나 아파트 평수 같은 세부 정보는 아직 알 수 없습니다.

시공사 선정

시공사 선정 단계에서는 재개발이 50% 정도 진행이 된 것으로 간주할 수 있습니다. 이무렵 동네 여기저기에 현수막이 걸리기 때문에 누가 봐도 다 알게 되지요.

 

이 편한 세상이나 힐스테이트 등 큰 건설사에서 '조합설립을 축하합니다'라는 플래카드를 걸어 홍보를 하기도 합니다. 좋은 시공사가 선정되면 프리미엄이 많이 오르고 매물이 사라지기 때문에, 좋은 시공사가 입질을 하고 있다면 그때 매수하는 것이 제일 좋은 투자 포인트입니다.

 

사업시행인가

 

사업시행인가는 정부에서 재개발 재건축 사업을 공식적으로 인정하는 단계입니다. 즉, 여기서부터는 큰 문제가 터지지 않는 이상, 사업이 엎어질 일 없이 안전하게 갈 수 있습니다. 

 

이 단계 이전에 홍보되는 아파트 분양규모는 예상치라고 보면 되고, 아파트 세대수, 일반 분양 수 등 어느 정도 구체적인 정보가 이 단계에서 정해지고 규모가 확정된다. 그래서 프리미엄이 또 붙고 많은 사람들이 투자를 합니다.

 

종전자산평가

 

앞 단계인 사업시행인가 때 투자가 많이 몰리는데, 그때보다는 종전자산평가 단계에서 투자하는 것을 권해드립니다. 이 단계에서 감정평가를 하는데, 감정평가 후에 거래 금액이 확정되기 때문에 추가 자금이 얼마나 들어갈지 정확히 계산할 수 있습니다.

 

그리고 감정평가 후에 기존 거주자들 중 추가 개발 비용을 감당 못하는 분들이 물건을 내놓는 경우(실망매물)가 있어 물건을 골라서 구입할 수 있습니다. 

 

관리처분계획인가

 

관리처분계획인가는 거의 80% 확정되는 단계로 프리미엄이 최고가인 반면에 다 된 밥에 숟가락을 얹을 수 있는 곳이기도 합니다.

투기과열지구 같은 경우는 재개발이 관리처분 인가 이후에는 거래가 안되기 때문에 그런 매물들이 나오면서 시세가 좀 눌리기도 합니다. 그래서 이 단계도 투자하기 좋은 포인트로 실입주를 원하는 분들이 매수하기에 좋은 티이밍입니다. 

 

이후에 이주, 철거하고 착공, 청산하는 과정이 있습니다. 사실 입주 후에도 시세는 상승하기 때문에 그전에 미리  재개발 재건축 과정에서 눈여겨봤다가, 위에서 알려드린 매수하기 좋은 시기에 들어가면 대박 나는 기회를 잡을 수 있습니다.

 

 

재개발 빌라 투자, 재건축 아파트 투자 시 로열층?

 

5억 아파트 주택청약 당첨 된다면? 실소요자금 3천만원, 자금 계획