조정지역 해제: 지역, 혜택, 효과와 주담대 LTV 완화 실효성

서울과 과천, 성남, 하남, 광명을 제외한 전국 모든 지역이 부동산 규제지역에서 해제되었습니다.

조정지역 해제에 따른 혜택과 주택담보 LTV 완화 정책의 실효성에 대해 자세히 알아보겠습니다.

조정지역 해제 혜택과 LTV 주담대 완화 정책

 

국토교통부의 11월 10일 발표에 따르면 경기도 9곳이 투기과열지구에서 해제되었고 11월 14일부터 적용됩니다.

 

• 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 동탄 2

 

조정대상지역에서는 고양, 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등 경기도 22곳과 인천 전 지역, 세종 등 모두 31곳을 해제했습니다.

지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 세종을 제외한 지방 전체가 규제지역에서 해제되었는데 이번에는 수도권이 대거 해제된 것입니다.

그러면 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 2중 규제지역으로 남게 됩니다.

 

과천, 성남, 하남, 광명은 경기도 중에서도 서울 수준으로 집값과 개발수요가 높아 규제 지역을 유지할 수밖에 없는 것 같습니다.

 

• 투기과열지구·조정대상지역: 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명

 

조정대상지역 해제 혜택

그러면 조정대상지역에서 해제되어 무엇이 좋아지는지 알아보겠습니다.

 

1. 신규주택 매수 시 기존주택 처분 계약서 제출 필요가 없어집니다.

2. 중도금 대출이 50%에서 60%로 되어 1회 본인 납부가 사라집니다.

 

3. 중도금 대출은 세대 당 2건 가능합니다.

 

4. 중도금 대출 시 주택수가 무관하고 기존주택 처분이 없어도 됩니다.

5. 청약 재당첨에 제한이 없습니다.

 

6. 청약 1순위 조건이 세대원까지 가능해집니다.

 

7. 분양권 중도금 대출과 잔금대출 시에 전입 의무가 없습니다.

 

8. 취득세는 3 주택부터 중과되고 양도세 중과는 없습니다.

 

9. 양도세 비과세 요건 중 거주 없이 보유 2년만으로 비과세가 가능해집니다.

 

LTV 주담대 완화

현재 LTV 규제가 보유주택과 규제지역 여부, 주택 가격에 따라 차등 적용되고 있는데요,

 

12월부터는 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 무주택자와 1 주택자(기존 주택 처분 조건)에 대한 LTV 비율이 주택 가격과 무관하게 50%로 적용됩니다. 

예를 들어, 연봉 7000만 원의 무주택 또는 1 주택(처분조건부) 대출자가 규제 지역의 14억 원짜리 아파트를 구입할 경우 경우 현재의 최대 주담대 한도는 약 4억 6000만 원입니다.

 

그러나, 12월부터 적용되는 완화 안대로 LTV가 50%로 높아지면, 이 대출자는 최대 4억 9700만 원의 대출을 받을 수 있어 한도가 3700만 원 정도 더 늘어나게 됩니다.

 

LTV 주담대 완화 주요내용(출처:서울신문)

단점은  고소득자일수록 대출 증가폭이 커지는 것과 달리 연봉이 적으면 대출을 더 많이 받기 어렵다는 점입니다.

 

연봉이 5000만 원인 경우 LTV를 높여도 최대 주담대 한도는 3억 5500만 원 그대로입니다. 왜냐하면 이미 은행권에 적용되는 DSR 40% 규제로 한도가 차 버렸기 때문입니다.

현재 DSR 기준이 40%로 묶여 있어 고소득자가 아니고서야 늘어난 한도만큼 대출을 받을 수 없습니다. 주담대 완화를 정책이 얼마나 실효성이 있을지 의문이 드는 부분입니다.

 

2022.11.01 - [재테크,N잡/부동산 재테크] - 주담대 DSR 규제 내 한도 계산하는 법(DSR 40%이상 받는 법)

주담대 DSR 규제 내 한도 계산하는 법(DSR 40%이상 받는 법)

 

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