아파트 언제 사?: 매수 타이밍 신호(금리,미분양률,주택구입부담지수)로 집값 반등 시기 예측

금리는 오르고 아파트값은 내려가고 있는 시기에 언제 아파트를 사야 할지 궁금하신가요?

 

아파트 매수 타이밍을 알 수 있는 3가지 신호를 알려드리겠습니다.

 

이것만 알고 계시면 언제부터 내 집 마련에 시동을 걸어야 할지, 집값 반등 시기를 바로 알 수 있으니 도움이 되실 것입니다.

 

아파트값 반등시기 예측

 

1. 금리 인하 조짐

 

지금 시장에서 과연 집값의 바닥이 언제인지에 대한 궁금증이 많은데요, 내 집 마련을 위해 시동을 걸 수 있는 첫 번째 시그널은 바로 '금리인하 조짐'입니다.

 

금리인하가 바로 시작하는 시점이 아니고 금리 인하의 조짐이 보일 때가 바로 타이밍이 될 수 있습니다.

 

연준 인사가4.75에서 5.0까지 올리는 게 바람직하다고 말을 했기 때문에 아직은 금리 인상 사이클에 있습니다.

 

 

파월 의장이 미국의 국채가 잘 발행이 안 되고 달러 가격이 너무 높아 발생하는 부작용을 막기 위해 '금리 인상을 중단한다'라고 한 게 아니라, '인상의 속도를 조절한다'고 하며 오히려 목표를 5%로 더 높였습니다.

 

그렇다면 2023년 1분기까지는 어쨌든 금리 인상 사이클에 있을 것으로 예상됩니다.

 

금리인하 시그널은 무엇을 말하냐면, 이제 그만 올리고 금리를 내려야 될 시기가 다가오고 있다는 주요 인사의 발언이 있거나 혹은 그런 분위기가 형성될 때를 의미합니다.

 

그렇다면 최소한 2023년 상반기에는 그런 시그널이 나올 리가 없고, 2023년 하반기 정도에 인하한다는 발표가 아니라 인하를 고려할 때가 됐다는 식의 신호가 나오지 않을까 기대해 봅니다.

 

2. 아파트 미분양률 감소

 

두 번째는 아파트 미분양률의 감소 전환입니다. 

부동산의 데이터를 보기에 좋은 사이트로 부동산 지인(aptgin.com)을 추천드리는데요, 아파트 관련 빅데이터가 보기 편하게 잘 되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 지인에 로그인을 해서 들어가면, '지인 빅데이터' 메뉴에서 아파트 미분양을 조회할 수 있습니다.

 

경기도 아파트 미분양률

예를 들어 경기도의 지난 1년간 미분양 추세를 조회해보면, 위 그래프와 같습니다. 그래프를 클릭하면 날짜별 수치까지 볼 수 있습니다. 

 

그래프를 보면 미분양이 계속 증가하는 추세인데, 이게 꺾이는 시점, 미분양 증가가 멈추고 감소하기 시작하는 시점을 잡으면 됩니다. 정확하게 예측하는 것이 어렵기 때문에 자주 데이터를 조회해서 그래프가 완만해질 때를 기다리는 것이죠.

 

 

3. 주택 구입부담지수 하락

 

세 번째 신호는 바로 주택구입 부담지수의 하락 전환입니다.

 

주택구입 부담지수란,

• 중간소득 가구가 대출을 받아 주택을 구입할 경우 상환부담을 숫자로 표시한 것인데요, 지수가 낮을수록 주택구입 부담이 낮아짐을 뜻합니다.

쉽게 얘기하면 서울의 중간소득자가 중간 수준의 집을 사기 위해 월급의 몇 퍼센트를 이자로 내야 하는지를 지수로 나타내는 것입니다.

 

 

적정 부담액인 소득의 25%가 지수 100인데, 아래의 데이터를 보시면, 서울이 현재 204입니다. 204라는 지수는 내 월급의 55% 정도를 이자로 내야만 지금 집을 살 수 있는 상황이라는 의미입니다.

 

서울 주택구입부담지수

 

즉, 현재는 주택구입의 부담이 가중된 상황이라 해석할 수 있습니다.

 

따라서 지금은 주택구입의 적기라고 보기는 어렵고, 최소한 주택구입 부담지수가 150 이하로 떨어질 때까지 기다려야 할 것입니다. 2020년 3분기의 집값 정도는 되어야 매수 부담이 적다고 볼 수 있습니다.

 

이 데이터는 검색창에 '주택구입 부담지수'를 입력하면 찾을 수 있고, 아래 링크로도 바로 확인할 수 있습니다.

 

주택금융통계시스템: https://www.hf.go.kr/research/portal/theme/indexStatPage.do

 

이 주택구입부담 지수가 지속적으로 상승하고 있는 상황인데요, 분기별로 모니터링을 하다가 이 지수가 하락으로 전환되는 시점을 매수 타이밍으로 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

결론

 

앞서 알려드린 금리 인하의 조짐, 미분양률의 감소 그리고 주택 구입 부담 지수 하락 전환, 이 세 가지가 동시에 일어나는 시기부터 아파트 매수 시도를 위한 적정 타이밍, 집값 반등의 시기라고 할 수 있습니다. 

 

현재 집값이 조정되고 있는 시기에 집을 언제 사야 될지 고민이 되신다면, 한 가지의 기준만 보고 판단하시기보다는 이 3가지의 움직임을 종합적으로 보고 움직인다면 실패하지 않을 것입니다.

 

실거주를 원하시는 분들이라면 지금은 실탄을 많이 모아두셨다가 좋은 타이밍 잡아서 내 집 마련에 성공하시기 바랍니다.

 

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