재개발 빌라 투자, 재건축 아파트 투자 시 로열층?

재개발과 재건축 투자에 관심이 있으신가요? 재개발, 재건축 투자 시에는 평소 우리가 알고 있는 로열층과 다른 시각으로 접근을 해야 합니다. 재개발, 재건축 지역에 가서 소액으로 투자를 하려고 할 때 고려해야 할 층에 대해 알려드리겠습니다.

재개발 재건축 투자시 로열층 따로 있다

이것만 알면 같은 지역의 같은 평수 빌라나 아파트 중에서 고를 때 속 썩이지 않고, 쓸데없는 비용 지출을 막아 돈을 벌어다 줄 똘똘한 한 채를 찾으실 수 있습니다.

 

1. 재개발 빌라 투자시 로열층은? 1층

 

보통 보안이나 안전이 취약한 빌라촌에서는 1층보다는 2,3층이 선호되긴 합니다. 1층은 도로 소음이며 흡연자의 담배 냄새를 그대로 받아야 하는 단점이 있습니다. 일반적으로 세를 놓았을 때 잘 나가는 층은 2,3층이라 할 수 있지만, 재개발 투자자의 입장에서 본다면 1층이 로열층입니다.

 

그 이유는 바로 누수! 누수 문제 때문입니다. 재개발 지역은 대부분 건물이 노후되어 이것저것 수리할 일이 끊임없이 생깁니다. 수리 중에서도 가장 돈을 많이 먹는 부분이 바로 누수인데요. 1층은 누수로부터 자유로운 층입니다.

만약 1층에 누수가 생기면 2층에서 책임을 져야 하고, 2층에 누수가 생기면 3층에서 책임을 져야 합니다.

 

이렇게 따져봤을때, 가장 최악의 층은 바로 탑층인 4층입니다. 4층은 아래층에서 누수됐을 때에도 책임을 져야 하고 옥상에서 누수됐을 때도 스스로 수리를 해야 하니까요. 누수가 뭐 그리 흔히 생기겠어?라고 할 수도 있지만, 얼마 전 기록적인 폭우가 왔을 때에 신축빌라에서도 옥상 누수가 있었습니다.

 

만약 1층이 필로티 주차장으로 된 형태라면 2층이 로열층입니다.

 

 

 

 

 

2. 1층 보다 더 좋은 층? 반지하

 

반지하는 사실 지난 폭우에 많이 침수되어 정책적으로 반지하 거주를 배제하는 방향으로 갈 것 같습니다. 하지만, 노후 주택에는 아직 많은 반지하가 존재하고 하루 아침에 반지하에 거주하는 사람들을 이사 나가게 하는 것은 불가능합니다. 그리고 반지하는 세가 저렴해서 선호하는 사람들이 꾸준히 있으며 한번 들어온 세입자가 잘 안나가는 경우가 많습니다. 

 

그럼 왜 재개발 투자에 반지하가 좋으냐? 재개발에서 제일 중요한 것이 대지지분인데요. 같은 평수로 이루어진 빌라의 경우 반지하부터 4층까지의 대지지분은 거의 동일한데, 반지하의 매가는 훨씬 저렴합니다. 따라서 소액으로 저렴하게 투자가 가능하고 재개발 시 감정평가는 지상층과 비슷하게 받을 수 있습니다. 

 

반지하는 아주 오래된 건물이 아니면 보기가 힘들기 때문에 반지하가 있는 빌라라면 꼭 적극적으로 고려해볼만 합니다. 

 

 

 

 

 

 

3. 재건축 아파트 투자 시 로열층? 3층

 

재건축 아파트의 경우 빌라와는 조금 다릅니다. 예를 들어 15평 짜리 단일 평수 아파트의 재건축이라고 할 때 특별히 돈이 더 되는 층이 있는데요. 그건 바로 3층입니다.

 

왜냐하면 3층이 공시가격이 더 높게 책정되기 때문입니다. 즉, 같은 평수로만 구성된 건물에서 3층을 갖고 있으면, 나중에 감정평가가 조금 더 높게 나옵니다. 감정평가가 높은 사람들 중에서 큰 평수를 배정받을 수 있습니다.

 

이것은 예를 들면 15평과 17평이 혼재되어있는 경우가 아니고, 단일하게 동일한 평수로만 구성되었을 때 3층 프리미엄이 적용된다는 점 참고하세요. 매수 시에는 몇백 차이 났던 집이 재건축 후 프리미엄이 1억 이상 차이를 낼 수 있는 돈이 되는 층입니다. 

 

 

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